소상공인신문 창간 4돌 특별기획 - 소상공인단체들의 현안을 듣는다⑦
부동산 전속중개 활성화해야 거래 선진화
한국부동산사업협동조합 | 권순종 이사장
서비스 질도 크게 향상
공인중개사법을 보면, 중개계약 형태는 일반 중개계약(제22조)과 전속 중개계약(제23조)으로 나뉜다. 전속중개계약이란 중개대상물의 중개를 의뢰함에 있어서 특정한 중개업자를 정하여 그 중개업자에 한하여 당해 중개대상물을 중개하도록 하는 계약을 말한다.
구두 통지를 통한 일반 중개계약은 중개의뢰에 대한 불확실성과 위험성이 커 거래사고로 이이질 가능성이 높음에도 불구하고, 현재는 중개계약은 구두 통지를 통한 일반 중개계약이 관행적으로 적용되고 있다.
부동산 거래를 선진화하고, 다양하고 전문성 있는 부동산 중개서비스 제공을 위해서는 전속중개제도가 활성화돼야 하며, 이를 위한 법 개정이 시급하다.
부동산 중개의 신뢰성을 높일 수 있는 전속중개는 오피스빌딩 중개계약에 일부 적용될 뿐 부동산 거래의 대다수를 차지하고 있는 주택 거래에는 거의 적용되지 않고 있는 실정이다. IMF이후 개업공인중개사의 수는 2014년 6월 말 현재 7만 8천여 명으로 급증하였으나 부동산 시장의 개방화 및 선진화 추세에 따른 다양하고 전문성 있는 서비스를 충족하지는 못하고 있다.
과거에 비해 부동산 거래량과 거래금액이 크게 증가했고 거래유형도 복잡, 다양화되면서 부동산 거래사고의 위험도 높아졌다. 부동산중개 서비스의 질이 크게 향상되지 못한 가장 근본적인 이유는 전속중개가 활성화되지 못했기 때문이다.
부동산 전문 사이트 ‘부동산 114’가 지난 4월 부동산 중개의뢰에 관한 소비자 인식을 조사한 결과, 일반인 216명 중 38.9%가 특정 공인중개사에게 업무를 맡기는 전속계약을 선호한다고 답변했다. 이들이 전속을 선호하는 이유는 양질의 중개서비스 및 공인중개사와 지속적인 관계유지가 가능하다(67.9%), 중개사의 적극적인 노력과 광고 촉진으로 계약 성공률이 높다(14.3%), 중개사고에 대한 책임소재가 분명하다(10.7%) 등으로 나타났다.
전속중개계약이 시행되면, 거래의 안정성과 신뢰성을 높일 수 있고, 다양하고 전문성 있는 부동산 중개서비스에 대한 수요자의 요구에 부응할 수 있으며, 중개의뢰 단계에서 중개업자와 중개의뢰인 간의 권리와 의무관계를 명확히 하여 분쟁을 사전에 예방할 수 있다.
또 중개업자의 보수가 확정됨에 따라 중개업자는 중개물건 정보를 적극적으로 공개하여 유통이 촉진될 수 있고, 중개의뢰자의 시간과 비용을 절감할 수 있으며, 중개에 관한 업무진행상황을 주기적으로 제공하여 중개의뢰인의 재산권을 보호할 수 있다.
공동중개시 책임 규정 신설
현행 공인중개사법에는 공동중개에 대하여 단 한 줄의 언급도 없다. 하지만 공동중개에 대하여는 확인설명 및 계약의 작성의무 등에 대하여 그 책임 등을 명확히 구분할 필요가 있다.
현실은 경우에 따라 거래 성사의 90%까지를 공동중개에 의지하고 있는 경우가 많다. 공동으로 중개하는 경우 물건지(매도자)측 중개사와 손님지(매수자)측 중개사로 구분되는데 사실 물건에 대한 시세의 판단 및 물건의 상태 등 각종 분쟁의 발생에 대하여 손님지(매수자)측 중개사는 전적으로 물건지(매도자)측 중개사에 의지할 수 밖에 없다.
하지만 법령상 공동중개에 대한 규정이 없어 각종 행정적 및 민사적 분쟁 발생시 책임 주체가 불분명하기 때문에 경우에 따라서는 양쪽 중개사가 과도한 연대책임을 지고 있다.
중개대상물확인설명서는 매도자측 중개사가 일반적으로 작성하는데, 이에 관여할 수 없는 매수자측 중개사는 매도자측 중개사가 확인설명서 작성의무를 다하지 않아 행정처벌을 받을 때 같이 처벌되는 억울함이 많이 발생하고 있다.
이를 개선하기 위해서는 공인중개사법에 공동중개시 중개대상물확인설명서 작성 주체와 책임의 한계를 분명히 구분하여 명시하여야 한다. 그러면 공동중개시 당사자간 수수료 분쟁도 예방할 수 있고, 법률에 규정되지 않은 과도한 연대책임이라는 불합리도 해소가능하다.
대상물확인설명서 작성 세분화
매매 중개, 임대차중개 등 중개 내용에 따라 보호되고, 설명되어야 할 내용이 다름에도 불구하고 중개대상물확인설명서 내용이 동일하여 중개사들의 인력을 과도하게 낭비하고 있고, 특히 내용이 공란이 있는 경우 행정처벌될 수도 있다.
중개대상물확인설명서는 미국의 Inspec- tion sheet를 차용해 온 것으로 판단되나, 입주와 이사가 동시에 이루어지는 우리의 현실에서는 많은 부분을 임대인 또는 임차인의 구술에 의지할 수 밖에 없는 게 현실이다.
또한 현행법은 복합건축물에 대한 규정을 가지고 있지 않아 이에 대한 구체적 기준을 명확히 할 필요가 있다.
매도자나 매수자나 확인설명서를 바탕으로 매매 의사를 결정하도록 하여야 하는데, 현재 공인중개사법 규정은 매매계약 의사결정을 한 후 확인설명서를 교부하도록 하고 있다. 확인설명서를 교부하지 않은 경우, 비주거용과 주거용은 구분하지 못하여 교부한 경우, 누락된 경우 모두 3개월 업무정지 처분되고 있다.
사안에 따른 보다 세분화된 행정처분의 기준이 마련되어 중개중개사의 생업이 중단되는 상황은 개선되어야 할 것이다.
특히 매수자 권리보호에 중요한 사항이 아닌 사소한 사항을 누락한 경우에도 이를 근거로 민원을 제기하여 중개사가 처벌받도록 하는 중개사협박용으로 악용되기도 한다.
이를 개선하기 위해 중개대상물확인설명서 작성시 임대인 확인사항과 임차인(거래당사자)확인사항으로 구분하여 분쟁발생시 그 책임소재를 분명히 할 필요가 있다.
또한 판단 기준을 명확히 하고 그러한 확인사항에 대하여 임차인, 매수인이 동의하는 방안으로 가야할 것이다. 따라서 권리관계확인용 설명서와 시설사실관계설명서를 구분하여 시설사실관계설명서는 매도인, 매수인의 확인과 이를 확인하였음을 서명하면 중개사의 책임이 면책되도록 구분할 필요가 있다.
정보화시대에 맞게 확인설명서를 전자적방법(디지탈방식)으로 교부하거나 보존할 수 있는 근거 규정의 도입도 필요하다.
관리자 @
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