1. 재건축 재개발시 영업권 보상이나 대체상가 마련(법 제10조 1항)
2. 임대차기간 보호범위는 현행 5년에서 전면 확대(법 제10조 2항)
3. 경매에 의한 건물 매각시 임차권 소멸에 대한 구제(법 제8조)
4. 임대료 인상률은 현행 9%에서 5%로 제한(시행령 제4조)
5. 보증금을 현행 3억에서 전면 확대(시행령 제2조)
6. 필요비 유익비 반환청구권의 신설
7. 상가임대차 분쟁조정위원회 신설
지난 2001년 12월 29일 제정된 상가건물 임대차보호법(이하 임대차보호법)은 2002년 8월 26일 개정되면서 동년 11월 1일부터 시행됐다. 이 과정에서 이 법 제정에 대해 대형상가, 백화점 등 임대 사업자 측이 강력히 반발했다. 이에 따라 당시에는 사회적 합의가 가능한 최저한의 수준에서 먼저 입법을 하기로 방향을 잡았다. 하지만 그 후 법 제정이 이뤄진지 10여년의 세월이 흘렀으나, 아직껏 국회에서는 임대차보호법 개정 논의가 실종되어 있는 상황이다.
용산 참사의 원인, 임대차보호법
2009년 1월 20일 발생한 용산참사는 바로 현재 실시되고 있는 임대차법의 문제점이 집중적으로 나타나 발생한 사건이었다. 상가세입자의 영업권에 대한 실질적인 보장이 없는 도심재개발정책이 그 원인이었던 것이다.
(사)전국지하도상가 상인연합회 정인대 이사장은 한 워크숍에서 “임대차보호법은 상가건물 임대차에서 사회적 약자인 임차인들이 가지는 임대차 기간의 불안정성, 임대료 인상문제 등 불이익을 막고, 임차인들의 경제생활 안정을 도모하자는 취지에서 만들어졌다. 하지만 이 법은 경제적 약자인 임차인들의 생존권을 지키고 있지 못하고 있다”라고 지적했다.
일본은 무제한 보장
그리고 그는 현행 임대차보호법상 전체 임대차 기간을 명시한 제10조(계약갱신 요구 등)의 문제를 가장 심각한 문제점으로 제기했다. 그에 따르면 법 10조 ‘임차인의 계약갱신 요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다’라는 규정으로 5년 이상은 보호를 받지 못하게 돼 있다는 것이다. 그는 일본이나 기타 선진국들이 실시하고 있는 영세상인 보호 제도 사례를 들어 이를 따갑게 비판했다.
정 이사장에 따르면, “일본은 일찌감치 우리의 ‘상가건물 임대차 보호법’에 해당하는 ‘차지차가법’(토지를 50년간 임대하고 건물만 소유)을 제정해 임대인의 일방적인 재산권 행사로 인한 임차인의 영업권 피해를 방지하고 있다”라고 밝혔다.
“한국의 5년이라는 짧은 임대차보호기간이 아니라 두 배가 넘는 10년 이상의 계약갱신권을 보장할 뿐만 아니라 재건축과 재개발 등으로 인한 중도계약 해지 때에는 대체 상가를 마련하는 것까지 포함한 실질적인 영업권 보상을 마련하여 계약해지 효력성립의 전제조건으로 삼고 있을 정도로 임차 상인 보호에 열을 올리고 있다”는 것이다.
이에 따라 “일본에서는 한 장소에서 대를 이어 가업을 잇는 사례를 많이 볼 수 있다”라고 주장했다.
재래시장 현대화 사업 문제점
그는 현재 국가적으로 진행되고 있는 재래 시장 현대화 사업에 대해서도 문제를 제기했다.
“해마다 수천억원의 국민의 혈세가 전통시장 현대화사업에 투입되어도 전통시장내 건물주와 지주의 배만 불리는 사업으로 정작 전통시장 내에서 땀 흘려 일하는 영세 임차상인들에게 돌아오는 것은 계약해지 통보나 아니면 터무니없이 높은 임대료 폭탄”이라고 지적했다.
그는 “전통시장 현대화사업 과정에서 사업승인시 대체상가 및 사업준공 후 임차인 보호안을 제출케 하고 있으나 승인 후 사업주체가 이를 지키지 않아도 전혀 규제할 방도가 없다”고 비판했다.
재건축 이유로 아무 때나 해지 가능
정 이사장은 “임차인이 투자금 회수를 하기에도 부족한 5년간의 임대차 보호기간 내에서도 건물주가 건물을 재건축할 때 아무런 보상 없이 일방적인 계약해지를 할 수 있도록 예외조항을 허용하고 있다”는 점도 심각한 문제로 제기했다. 이에 따라 “임차인들이 지출한 점포에 대한 필요비?유익비 조차 계약 해지시 돌려받을 수 없으며, 임대차분쟁조정위원회가 없어 건물주의 일방적인 권리행사에도 법원에 호소하지 않으면 이에 대항할 방법이 없다”라고 문제를 제기했다.
따라서 “임차상인 경우 영업손실에 대해서만 영업이익과 시설의 이전비용 등을 참작하여 보상받도록 되어 있고, 영업손실에 대한 감정평가기준도 실제 거래되고 있는 영업권(통상 권리금으로 불린다)의 가격에 터무니없이 미달돼 있는 실정”이라고 말했다.
이에 정 이사장은 “600만에 달하는 거대한 계층일 뿐만 아니라 경제의 큰 기둥인 영세 임차상인들이 제대로 정비되지 않은 상가임대차보호법의 사각지대에 있는 것은 도저히 묵과할 수 없는 국가의 직무유기임에 분명하다”라고 밝히고, “임대차 보호기간을 무기한으로 확대하고 건물주는 재건축 재개발시 실질적인 영업권보상을 시행하고 대체상가 마련 후 사업을 시행하도록 하는 등 임대차 보호법을 근본적으로 개정돼야 한다고 주장했다. <정>
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